Сарапшылардың айтуынша, нарықта тұрғын үй сатып алу азайды
Қазақстандықтар үшін ипотека өте маңызды. Сарапшылардың айтуынша, нарықта тұрғын үй сатып алу азайды. Qaz365.kz түрлі сарапшылардың пікірін жинап, сатып алудағы тәуекел мен қазіргі жағдайды жан-жақты саралап көрген еді.
CSI-да (Стратегиялық бастамалар орталығы) аға серіктес Олжас Құдайберген бағаның шарықтауы мен сатып алудың бәсеңдеуі қисынды, бірақ бағаның төмендеуі саладағы дағдарыс жағдайында ғана көрінеді деп санайды.
«Қазіргі уақытта бұл сала дағдарыс қыспағында, себебі жарты жылдан астам уақыт бойы тұрғын үй сатылымы азайып келеді. Соңғы 3 айда 50%-ға төмендеді.
Тұрғын үйді таңдағанда үш критерийге назар аудару керек. Біріншіден, компанияның тарихы, қанша нысан салды, кешіккен кезі болды ма? Екіншіден, тұрғын үй кешенін салатын несиесі бар ма, үлескерлердің қаржысына иек артпай-ақ сала ала ма? Үшіншіден, нысанның құрылыс жұмыстары басталды ма, қазіргі жайы қалай дегендей.
Тұрғын үй бағасының шамамен 70%-ы құрылыс материалының, ең алдымен металдың, цементтің қымбаттауына байланысты. Бұлардың бағасы 2020 жылдан бастап 2,5-3 есе өсті. 2022 жылы сұраныстың төмендеуіне, инвесторлардың кетуіне қарамастан, баға тек 5-10%-ға төмендеді, себебі белгілі, әзірге нарықта бәрі өзіндік құнға арқа сүйейді. Бағаның одан әрі төмендеуі нарықтық динамика ретінде емес, саладағы ауқымды дағдарыстың нәтижесі ретінде ғана көрінуі мүмкін», – дейді ол.
Қазақстанның құрылыс салушылар қауымдастығының президенті Виктор Микрюков мемлекеттік қолдау болмаса, құрылыс бизнесінде дағдарыс ұзаққа созылады деп болжайды.
«Ең бастысы, үлестік құрылыс туралы жұмыс істемейтін заң. «7-20-25» бағдарламасына қатысты нақты шешімнің болмауына байланысты оған бағдарланған құрылыс салушыларға үлкен қауіп төніп, олар үй салмауы мүмкін. Бұл бағдарламаға иек артпаған компаниялар акция, бөліп төлеу және тиімді ипотекалық бағдарламаларға қатысу арқылы сұранысты сақтауға тырысып, құрылыс қарқынын бәсеңдетпейді.
Құрылыс материалдарының бағасына келсек, олар соңғы 2-3 айда тұрақты. Бұл ең әуелі жоғалған логистикалық тізбектердің қалпына келуіне байланысты, құрылыс салушылар жаңа жағдайда жұмыс істеуге бейімделді», – деп пікірін бөлісті Микрюков.
Open Development директоры Вячеслав Лазаревтің айтуынша, биыл құрылыс нарығы айтарлықтай қысымға ұшырады.
«7-20-25» мемлекеттік ипотекалық бағдарламасының басы ашық күйінде қалуы және жаңа қолжетімді ипотеканың болмауына байланысты биыл құрылыс нарығы айтарлықтай қысымға ұшырады.
ҚР тұрғын үй құрылысының жалпы көлемінің 25%-дан астамын қамтамасыз ететін Елордадағы жылу қуатының тапшылығы да жағдайды ушықтырды.
Бірінші тоқсандағы тұрғын үйді сатып алу-сатудың азаюы – бұл бастапқы тұрғын үйді сатып алуда драйвердің бірі болған «7-20-25» ипотекасының екіұшты жағдайына қатысты нарықтың қисынды реакциясы. Бұл ең танымал төлем әдісі. Барлық сатылымның 50%-дан астамы сол арқылы жүзеге асады», – деп санайды Лазарев.
Астанадағы «Районы» жылжымайтын мүлік агенттігінің басшысы Асылан Қалықов сатушыларға ақылға қонымды баға айтуға, ал сатып алушыларға жақсылап саудаласуға кеңес береді
«Сатушы келісімшартта басты адам емес. Себебі сатып алушылар аз, сатушылар көп. Сауда-саттық кезінде сатушы клиенттің ығына жығылатын болды. Шегерім белгіленген бағадан 10-15% төмендеуі мүмкін, бұрын шамамен 5-7 % болған. Айтпақшы, сатушы риэлторлармен көбірек жұмыс істей бастады, өйткені жарнаманы өз бетінше беру тиісті нәтиже әкелмейді.
Банктер қазір өзінің коммерциялық өнімдерін енгізудің уақыты келгенін біледі. Олар жеңілдетілген ипотека болмаған кезде ғана тиімді жұмыс істеп, қызмет сапасын арттырады: рәсімдеу, тіркеу, беру уақытын қысқартады, сатып алушыға азды-көпті қолайлы бағдарламалар жасайды.
2021 жылдың желтоқсанында 3,1 миллион шаршы метр пайдалануға берілген кезде 9000-ға жуық келісімшарт болған, ал 2022 жылдың желтоқсанында 5000 келісім болып, 2,1 миллион шаршы метр пайдалануға берілді. Бұл деректер жылжымайтын мүлік нарығының мемлекетке қаншалықты тәуелді екенін анық көрсетеді.
Ипотеканың шамамен 20%-ы «7-20-25» бағдарламасының үлесінде. Қазір Отбасы банкі «30/70» бағдарламасымен бұл позицияда қарқын алып келеді. Сонымен қатар, салаға ЦентрКредит Банкі де белсенді түрде араласып отыр. Жетекші құрылыс салушылар келісімшартқа отырып, үйлерін салыстырмалы түрде арзан ипотека бойынша сатып жатыр. Әрі банктер қос кепілдікке келіседі. Айталық, пәтер Отбасы Банкіне кепілге қойылған, ал ЦентрКредит Банкінің ипотекалық өнімі арқылы сатып алынады.
Бұл ұзақ мерзімді перспективада жемісін береді: баға тұрақтанады, құрылыс салушылар қазақстандық тұрғын үй компаниясынан аккредитациясынан өтеді немесе өз қаражатымен салады.
Қазір нарық тоқырап жатыр деп айтуға болмайды. Керісінше, бүкіл жылжымайтын мүлік нарығы жақсарып келеді. Сатушыларға ақылға қонымды баға айтуға, ал сатып алушыларға жақсылап саудаласуға кеңес беремін», – дейді Қалықов.
Астанадағы Freedom Real Estate жылжымайтын мүлік агенттігінің басшысы Ерлан Сүндетбаев көктемде бағаның 2-3%-ға төмендеуін және күзде қайта өсетінін болжайды
«Нарықтың тоқырауына байланысты сатушылар, әсіресе тез сатуды қалайтындар пәтер бағасын төмендетеді. Жалпы, сатушылар клиентпен ымыраға келіп, ығына жығылатын болды. Қазір нарық сатып алу қабілетіне байланысты қалыптасып отыр. «Эконом» және «комфорт» сегментінде бағаның 5-7%-ға арзандауы байқалады. Бірақ «бизнес» санатындағы үйлердің бағасы бұрынғы деңгейде.
Сатып алу-сату туралы шешім қабылдаған кезде қазіргі ахуалға сүйену керек. Егер сатып алушы келісімшарт жасағысы келсе, қазір жасаған жөн. Экономика мен нарық тұрақсыз, коммерциялық банктер ипотека мөлшерлемесін көтеруі мүмкін. Сол себепті қазіргі жағдайда күтудің қажеті жоқ. Егер шұғыл сату қажет болмаса, сатушыларға тұрғын үйді жалға беруге кеңес беремін. Меніңше, тоқырау күзге дейін жалғасады, сосын баға қайтадан көтеріле бастайды.
Көктемде сату маусымының басталуына байланысты сатып алу қабілеті белгілі бір пайыз бойынша артады. Бірақ бұл тиісті нәтиже бермейді, сондықтан сәуір-мамыр айларында баға шамамен 2-3% төмендейді. Бірақ күзде, менің ойымша, жағдай жақсарып, баға қайтадан өсуі мүмкін», – деп болжайды Сүндетбаев.
Экономист Ильдар Шамсутдинов тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығын қолдау бағдарламаларын кешенді бағалаудың жоқтығына қынжылады
«Ақпан айындағы тұрғын үй нарығының құлдырауынан кейін үй сатып алуға да, жалға алуға да қызығушылық артты. Менің ойымша, бұл көші-қонның жаңа толқынына байланысты. Халық әлі де нарықтағы орташа деңгейден жоғары төлеуге дайын. Мигранттардың тоқырауды күзге дейін жалғастыру ықтималдығы жоғары. Сол кезде Парламент пен Үкімет жұмысқа шығып, нарықты тікелей немесе жанама қолдау бойынша жаңа бағдарламаны іске қосады.
Жеңілдетілген жаңа бағдарламаларды іске қосу жөніндегі шешімдер экономикалық емес, қысқа мерзімді әлеуметтік жағдайға сүйене отырып қабылданады деп ойлаймын. Өкінішке қарай, тұрғын үй нарығын қолдау бағдарламаларын кешенді бағалау әлі де жоқ, ал көпшілікке қолжетімді деректер оның теріс әсері туралы айтады. Сондықтан оны болжау қиын.
Құрылыс секторын қайта ретке келтіру мен күткендей емес, баяу қарқынмен жүріп жатыр. Несие пайызы пәтер құнына қосылатын ипотека бойынша нөлдік пайыздық мөлшерлеме сияқты ресейлік тәжірибені қолданатын ірі құрылыс салушылар бар, бірақ 1 шаршы метрдің құнының және пайыздық мөлшерлемесінің жоғары болуына байланысты, ол өнім кең қолданыста емес», – дейді экономист.
